Background – From the 1st of January 2005 should companies, within the EU, listed on a stock market implement International Accounting Standards, IAS. This means among other things that assets can be valued with the fair value model which was not an option before according to Swedish regulations. This opportunity implies that companies face different choices.

Problem discussion – IAS 40, Investment Properties, is a standard that implies choices. The Standard makes it possible to value investment properties with the fair value model or the cost model. Another choice within IAS 40 concerns the question, who shall perform the valuation. There is no demand for independent valuers, it is up to the management to choose between a internal or external valuer. Another choice concerns if fair value should be determined by market price or cash flow analysis.

Purpose – The purpose of this study is to state which choices, Swedish real estate companies listed on the stock market, make in compliance with IAS 40, and also describe and explain how the management effects and what incentives that lies behind the choices.

Method – This study have been carried out with a qualitative study of five real estate companies listed on the stock market. The annual reports have been examined and interviews were made with all of the companies. Theories that have been used to explain the incentives behind the choices are positive accounting theory, institutional theory and the interest model.

Conclusion – Swedish real estate companies listed on the stock market, will choose fair value model. The incentives are mainly, institutionalization within the line of business, meet the interest of the stock market with better information and that the alternative is not adjusted to the real estate business. A solid majority of the companies choose a internal valuer. The incentives are mainly that it is recognized by the line of business, internal knowledge gives a more correct value and that independence is not highly considerated. The companies choose a cash flow analysis to determine the value because the market is not active enough to use market value. And also because of the professional organizations that have made it accepted. The Swedish real estate market is clearly effected by the institutionalization and the professional organizations have strong influence on the decisions.

Bakgrund - Från och med den första januari 2005 skall börsnoterade bolag med säte inom EU skall tillämpa internationella redovisningsstandarder, IAS. Detta innebär bland annat att en rad tillgångar framöver kan tas upp till verkligt värde, vilket inte varit möjligt enligt årsredovisningslagen. Denna möjlighet innebär att företagen ställs inför valmöjligheter.

Problemdiskussion – IAS 40, Förvaltningsfastigheter, är en standard som innebär valmöjligheter. Regeln gör det möjligt att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde alternativt anskaffningsvärde. Ett annat val i IAS 40 är vem som skall göra värderingen. Det finns inget krav oberoende värderingsmän utan det är upp till företagsledningen att välja intern eller extern värderare. Ytterligare ett val är det som berör om verkligt värde skall baseras på markandspriser eller kassaflödesvärdering.

Syfte - Syftet med studien är att redogöra för vilka val svenska noterade fastighetsbolag gör i enlighet med IAS 40, samt att beskriva och förklara hur ledningen påverkas och vilka motiv som ligger bakom de här valen.

Metod – Studien har utförts med hjälp av en kvalitativ studie av fem noterade fastighetsbolag. Bolagens årsredovisningar har granskats samt att intervjuer har genomförts med samtliga bolag. Teorier som använts för att förklara motiven bakom valen är po-sitiv redovisningsteori, institutionell teori samt intressentteori.

Slutsats - Svenska noterade fastighetsbolag kommer att välja redovisningsprincipen verkligt värde. Motiven är främst, institutionalisering i branschen, tillgodose aktiemarknaden med bättre information, samt att alternativet inte är anpassat för fastig-hetsbranschen.

En klar majoritet av företagen väljer en intern värdering. Motiven är främst, konsensus i branschen, intern kunskap ger mer korrekt värdering samt att liten hänsyn tas till oberoende.

Samtliga bolag i studien anser att det verkliga värdet bästa kan beräkna genom en kassaflödesvärdering. Motiven är främst, ingen tillräcklig aktiv marknad samt metoden blivit allmänt vedertagen av branschorganisationer och svenska fastighetsbolag.

Sammanfattningsvis visar studien att redovisning i noterad svenska fastighetsbolag är starkt påverkad av institutionalisering. Branschorganisationerna har starkt inflytande på vilka val som bolagen gör.