Sammanfattning

I februari 2009 fattades det historiska beslutet att införa ägarlägenhetsfastigheter i svensk rätt från och med den 1 maj 2009. Detta innebär att det numera är möjligt att bilda enskilda lägenheter med äganderätt, så kallade ägarlägenhetsfastigheter, i flerbostadshus. Redan år 2004 infördes möjligheten till tredimensionell fastighetsbildning i svensk rätt, då lagstiftaren införde en möjlighet av avgränsa en fastighet även i vertikalt led. Vid den tidpunkten fanns det dock inte möjlighet att bilda ärgarlägenhetsfastigheter, eftersom en tredimensionell fastighet som var avsedd för bostadsändamål skulle innehålla minst fem bostadslägenheter.

Den nya lagstiftningen innebär att ägarlägenhetsfastigheter kan bildas antingen genom total nyproduktion, genom omvandling av tidigare kommersiella fastigheter eller genom nybyggnation ovanpå redan befintliga fastigheter. Det kommer således inte att vara möjligt att ombilda redan befintliga bostadsfastigheter till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Vid fastighetsbildningen av ägarlägenhetsfastigheter skall det bildas minst tre sådana fastigheter och fastigheterna skall bilda en sammanhängande enhet. I samband med fastighetsbildning skall det också inrättas gemensamhetsanläggningar för flerbostadshusets gemensamma utrymmen och anläggningar. Typiskt sett kommer yttertak, fasader, bärande konstruktioner och trappuppgångar ingå i gemensamhetsanläggningen. De gemensamma anläggningarna kommer till största del att förvaltas av samfällighetsföreningar.

Hitintills har endast ett fåtal flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter bildats i Sverige. Vid en av fastighetsbildningarna har framförallt gränsdragningen utgjort problem då fastighetsförhållandena varit tämligen komplicerade. Vilken spridning ägarlägenhetsfastigheterna kommer att få med rådande bestämmelser är svårt att avgöra endast sju månader efter den nya lagstiftningens ikraftträdande. Det faktum att redan befintliga bostadsfastigheter inte kan omvandlas till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter torde dock utgöra ett hinder för spridningen och därmed minska möjligheterna till en ny alternativ boendeform.

Ett annat problem med nuvarande lagstiftning torde vara möjligheterna att få en granne som stör omgivningen att upphöra med störningarna. I dagsläget finns det inga möjligheter för grannar eller samfällighetsförening att tvinga den störande grannen att flytta. Detta trots att boende i ägarlägenhetsfastighet mer liknar boende i bostadsrätt och hyresrätt och att det i dessa lagstiftningar finns möjlighet att tvinga en störande granne att flytta.